例えば、1億円の財産を現金で持っているより土地・建物にすることができれば、それだけで相続税評価額が減額になり節税につながります。
まず、建物(貸家)については固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)で求められます。借家権割合は全国一律30％となったので貸家の評価額は30％の減額となります。
土地については自用地(更地)の場合、路線価がそのまま反映されますが、その地に賃貸住宅を建てることでその土地は「貸家建付地」となり評価が下がることになります。この場合の評価額の計算は自用地の評価額×(1－借地権割合×借地権割合×賃貸割合)で求められます。
賃貸住宅を建てるとどれぐらいの評価減になるのか試算をしてみます。
①建物（賃貸）の評価額＝固定資産税評価額×(１-借家権割合×賃貸割合)=70×(1-0.3×1)⇒約49％
②土地の評価額(貸家建付地)の評価額＝自用地の評価額×(1－借地権割合×借地権割合×賃貸割合)＝80×(1-0.7×0.3×1.0)⇒約63％
①のところの借家権割合とは貸している建物を相続した場合、建物の評価額から差し引く割合のことで、国税局長の定める割合によって決まりますが、現在は全国一律30％となっています。
賃貸割合とは課税時期に空室になっていると、その部屋の部分は貸家建付地とならないので、借家権割合に賃貸割合をかけて算出します。ただし、空室期間が１ヶ月程度等、一時的に空室になっていたと判断されるものは継続的な賃貸とすることが可能です。
②のところの借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に30～90％の範囲で表示されています。
賃貸建築は節税に寄与するとは言いましたが、リスクももちろんあります。それは建物の建築等には多額の投資が必要であり、昨今では供給される個数が増加傾向にあり空室リスクもある。慎重な検討が必要ではあります。
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